Co byste měli vědět před koupí bytu ve Španělsku?

Nezbytné dokumenty pro nákup nemovitosti ve Španělsku:

Pro úspěšný nákup nemovitosti ve Španělsku je nezbytné doložit následující dokumenty:

Dotazník: Kompletní vyplněný dotazník s osobními údaji žadatele.
Zahránicní cestovní pas: Platný cestovní pas s dostatečnou dobou platnosti.
Dvě barevné fotografie: Dvě aktuální barevné fotografie o velikosti 3×4 cm.
Zpáteční letenka: Doklad o zakoupení zpáteční letenky.
Předběžná rezervační smlouva: Potvrzení o předběžné rezervaci nemovitosti.
Bankovní výpis: Výpis z bankovního účtu dokládající dostatečné finanční prostředky kupujícího pro úhradu nemovitosti (minimálně 30% její ceny).

Daně při nákupu nemovitosti ve Španělsku

Daňové zatížení při koupi nemovitosti ve Španělsku se liší v závislosti na typu nemovitosti:

Novostavby: U nových nemovitostí se uplatňuje daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 10%, ke které se dále připočítává kolkovní daň. V případě nákupu komerčních prostor, pozemků nebo garáží je DPH 21%.

Použité nemovitosti: U použitých nemovitostí se obvykle platí daň z převodu nemovitosti (ITP), jejíž výše se liší podle autonomní oblasti, ve které se nemovitost nachází. Dále se hradí kolkovní daň.

Další poplatky: Kromě DPH a ITP je nutné počítat s dalšími poplatky, jako jsou například notářské poplatky, poplatky za katastrální zápis a poplatky realitní kanceláři (pokud je využita).

Nákup nemovitosti ve Španělsku ruskými občany

Ruským občanům je nákup nemovitosti ve Španělsku povolen, nicméně vyžaduje splnění určitých formalit:

Získání NIE (identifikačního čísla cizince): NIE je nezbytné pro všechny právní úkony ve Španělsku. Jeho získání probíhá na příslušném policejním oddělení.
Otevření bankovního účtu: Otevření bankovního účtu ve Španělsku usnadňuje veškeré finanční transakce spojené s nákupem nemovitosti.

Rizika a úskalí při nákupu nemovitosti ve Španělsku

Při nákupu, zejména nemovitostí z druhé ruky, je nezbytné dbát zvýšené opatrnosti a provést důkladnou kontrolu všech aspektů transakce. Mezi nejčastější rizika patří:

Padělané dokumenty: Důkladné ověření všech dokumentů týkajících se vlastnictví nemovitosti je klíčové. Doporučuje se využít služeb zkušeného právníka specializujícího se na španělské právo.
Zástavní práva a další závazky: Je nutné ověřit, zda nemovitost nepodléhá žádným zástavním právům (např. hypotéka), věcným břemenům nebo jiným závazkům předchozích vlastníků.
Rizikové transakce na základě plné moci: V případě, že prodej nemovitosti probíhá na základě plné moci, je nutné pečlivě prověřit její platnost a rozsah zmocnění.
Dědictví a dědické spory: Nákup nemovitosti, která je součástí dědictví, může být spojen s rizikem dědických sporů. Je důležité zajistit souhlas všech dědiců s prodejem.
Nebezpečné předání hotovosti: Platbu za nemovitost je vhodné provádět bezpečnými způsoby, ideálně bankovním převodem. Předání hotovosti v hotovosti by mělo probíhat pouze v přítomnosti svědků.
Nezaplacené pokuty a dluhy: Je nezbytné ověřit, zda prodejce nemá vypořádány dluhy za komunální služby nebo daně z nemovitosti.
Technický stav nemovitosti: Před podpisem kupní smlouvy je vhodné nechat nemovitost zkontrolovat odborníkem (statik, instalatér apod.) s cílem zjistit případné závady.
Infrastruktura a dostupnost: Je vhodné prověřit dostupnost infrastruktury (obchody, školy, zdravotnická zařízení) a dopravní dostupnost lokality.

Výhody nákupu nemovitosti ve Španělsku

Investice do nemovitosti ve Španělsku nabízí řadu výhod:

Život na atraktivním pobřeží: Španělsko se pyšní krásnými plážemi, bohatou kulturou a příjemným podnebím.
Zjednodušený postup získání pobytového povolení: Nákup nemovitosti může být cestou k získání pobytového povolení a následně i trvalého pobytu.
Výhodná investice: Španělský trh s nemovitostmi nabízí stabilní a perspektivní investici s potenciálem růstu hodnoty, zejména v turistických oblastech. Možnost pronájmu generuje další příjem.
Absence daně z nárůstu kapitálu: V některých případech může být prodej nemovitosti osvobozen od daně z nárůstu kapitálu.
Nízké daně z nemovitosti: Daně z nemovitosti ve Španělsku jsou relativně nízké v porovnání s jinými zeměmi.
Příznivé podmínky hypotečních úvěrů: Možnost získání hypotečního úvěru za příznivých podmínek.
Rozvinutá infrastruktura a vysoká životní úroveň: Španělsko nabízí vysokou životní úroveň a rozvinutou infrastrukturu.

Rizika a nevýhody:

Relativně vysoké ceny nemovitostí v některých oblastech.
Vysoký poptávka během turistické sezóny.
Nutnost dodržování španělské legislativy a daňových předpisů.
Rizika spojená s kolísáním měnových kurzů.

Práva plynoucí z nákupu nemovitosti ve Španělsku

Nákup nemovitosti ve Španělsku může vést k získání následujících práv:

Pobyt na území Španělska: Nákup nemovitosti v hodnotě nejméně 500 000 EUR může umožnit získání pobytového povolení (Víd na pobyt – VNP) pro investora a jeho rodinu, které umožňuje vícenásobný vstup do země a volný pohyb v Schengenském prostoru. To může vést k získání trvalého pobytu.
Zjednodušený postup získání trvalého pobytu: Po uplynutí platnosti VNP (obvykle po 5 letech) je možné požádat o trvalý pobyt (PMŽ) s ulehčenou procedurou.
Získání španělského občanství: Po 5 letech trvalého pobytu je možné za splnění dalších podmínek (jazyková znalost, integrace) požádat o španělské občanství.
Vysoká návratnost z pronájmu: Pronájem nemovitosti ve Španělsku může generovat značný pasivní příjem.
Potenciál růstu hodnoty nemovitosti: Trh s nemovitostmi ve Španělsku se vyvíjí a ceny nemovitostí v perspektivních regionech rostou.
Daňové úlevy: V některých případech je možné uplatnit daňové úlevy.

Je nezbytné podotknout, že proces získání VNP, PMŽ a občanství je komplexní a vyžaduje dodržování všech zákonných předpisů. Doporučujeme konzultaci s odborníkem na imigrační právo.

Získání “Zlatého víza” Španělska

Nákup nemovitosti nad 500 000 EUR umožňuje získat “Zlaté vízum” (Víd na pobyt):

Žádné jazykové zkoušky ani zkoušky ze španělské historie a kultury nejsou vyžadovány.
Není vyžadován trvalý pobyt ve Španělsku.

Další problémy při nákupu nemovitosti

Nákup nemovitostí z druhé ruky může být spojen s dalšími riziky:

Podvod ze strany prodávajícího: Neznalost právních aspektů může vést k podvodu.
Ztráta zálohy: Je nutné dbát opatrnosti při platbě zálohy před podpisem kupní smlouvy.
Porušení práv: Je nutné ověřit, že nejsou porušována práva nezletilých osob nebo manželského partnera prodávajícího.
Zástavní práva: Je třeba ověřit, zda nemovitost nepodléhá zástavním právům třetích osob.
Nezletilost či omezení svéprávnosti prodávajícího: Je nutné ověřit, zda je prodávající plně svéprávný.